Wspólnota mieszkaniowa powstaje samoistnie z mocy prawa z chwilą wykupienia na własność (wyodrębnienia pierwszego lokalu i przeniesienia jego własności na podmiot inny niż dotychczasowy właściciel nieruchomości gruntowej) pierwszego lokalu.
Zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną określa Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (wraz z późniejszymi zmianami). W zakresie nie uregulowanym ustawą o własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Ustawa dzieli wspólnoty na tzw. małe (liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych , należących do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem) i duże powyżej 7 lokali.
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, natomiast posiada zdolność sądową (może pozywać i być pozywaną). Przed sądem wspólnota jest reprezentowana przez Zarząd lub wybranego w trybie art. 18 cyt. ustawy zarządcę nieruchomości.

Wspólnoty z udziałem Gminy Wrocław

We Wrocławiu jest ok. 5 tysiecy wspólnot mieszkaniowych, w których Miasto Wrocław ma swoje udziały, tzn. jest jednym z właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z 1994 r.