Przetargi w pytaniach i odpowiedziach:
Jak można wynająć lokal na działalność gospodarczą, garaż lub miejsce postojowe?
Lokale użytkowe na działalność gospodarczą, garaże i miejsca postojowe wynajmowane są w drodze przetargów.
Jak wygląda przetarg?
Są dwa rodzaje przetargów:
- Przetargi ustne – polegają na ustnej licytacji wysokości miesięcznego czynszu.
Wygrywa ten, kto zaproponował najwyższy czynsz miesięczny. (licytujemy kwoty netto do których doliczony będzie podatek VAT i opłaty eksploatacyjne za media). Jest to najczęstsza forma przetargu.
- Przetargi pisemne ofertowe –Przetarg jest dwuczęściowy. Podczas części jawnej przetargu komisja przetargowa weryfikuje oferty pod względem formalnym tzn. sprawdza zgodność ofert z warunkami podanymi w ogłoszeniu (m.in. czy proponowana działalność jest zgodna z branżą, czy proponowany czynsz jest wyższy od czynszu wywoławczego, czy oferta zawiera wszystkie wymagane w ogłoszeniu informacje i dołączone dokumenty). Możliwe jest uzupełnienie wymaganych załączników (dokumentów, oświadczeń). Tylko oferty zgodne z ogłoszeniem i kompletne bądź uzupełnione na miejscu, mogą być zakwalifikowane do dalszej części przetargu. Podczas części niejawnej przetargu komisja, dokładnie analizuje zakwalifikowane oferty, ocenia, porównuje z innymi i dokonuje wyboru najlepszej – według kwalifikacji punktowej. Kryteria wyboru ofert podawane każdorazowo w ogłoszeniu to m.in. wysokość czynszu (zazwyczaj 50% punktów), doświadczenie w prowadzeniu proponowanej działalności lub dorobek artystyczno-rzemieślniczy, wiarygodność oferenta. Wygrywa oferta z najwyższą łączną punktacją (nawet jeśli nie proponuje najwyższego czynszu). Przetargi pisemne organizujemy na większe lokale w atrakcyjniejszych lokalizacjach np. Rynek i okolice oraz w przypadkach, kiedy priorytetem jest zgodność rodzaju działalności z założeniami rozwoju miasta na danym obszarze.
Czy każdy może wziąć udział w przetargu?
Większość przetargów jest nieograniczona, tzn. każdy może w nich wziąć udział. Rzadziej organizowane są przetargi ograniczone, w których mogą brać udział jedynie ograniczone grupy oferentów np. tylko organizacje pozarządowe lub tylko mieszkańcy konkretnego budynku (w przypadku najmu garażu w budynku lub pomieszczenia na potrzeby mieszkańców).
Oferent przystępujący do przetargu nie może zalegać z opłatami wobec Gminy Wrocław, Urzędu Skarbowego i ZUS-u.
Czy aby wynająć lokal użytkowy potrzebna jest działalność gospodarcza?
Lokale użytkowe przeznaczone są do wynajęcia dla podmiotów prawnych (np.: spółki z.o.o, sp. jawne, NGO) lub osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą. Osoby fizyczne, które nie prowadzą jeszcze działalności gospodarczej, mogą ją założyć już po wygraniu przetargu.
Wyjątek stanowią przetargi na garaże i miejsca postojowe (w tych wypadkach nie wymagamy prowadzenia działalności gospodarczej) oraz przetargi na pomieszczenia własne na potrzeby mieszkańców (gdzie działalności gospodarczej nie można prowadzić).
Czy można zobaczyć lokal przed przetargiem?
Można a nawet trzeba! Warunkiem udziału w przetargu jest zapoznanie się z regulaminem przetargu, wzorem umowy najmu oraz sprawdzenie czy dany lokal nadaje się do wybranej przez oferenta działalności. W każdym ogłoszeniu o przetargu podawane są terminy oglądania lokalu, miejsce wypożyczenia kluczy i telefon do osoby nimi dysponującej.
Gdzie są zamieszczane ogłoszenia o przetargach?
Ogłoszenia o przetargach publikowane są na stronie internetowej bip.zzk.wroc.pl, w siedzibie ZZK przy ul. św. Elżbiety 3 na tablicach ogłoszeń (w strefie klienta) oraz na tablicy ogłoszeń przy Urzędzie Miejskim przy pl. Nowy Targ 1-8.
Ogłoszenia publikuje się na co najmniej 14 dni przed datą przetargu.
Jakie informacje znajdę w ogłoszeniu?
W ogłoszeniu dla każdego lokalu podajemy m.in.: rodzaj przetargu, adres, powierzchnię, cenę wywoławczą do licytacji, wysokość postąpienia (w licytacji), położenie w budynku, wyposażenie w instalacje, dopuszczalną branżę – czyli na jaką działalność jest przeznaczony lokal, branżę poprzednio prowadzoną, czy w budynku jest wspólnota mieszkaniowa, zakres sugerowanego przez ZZK remontu, terminy oglądania lokalu, czas trwania umowy najmu. Wzór umowy najmu stanowi załącznik do ogłoszenia na stronie bip.zzk.wroc.pl lub dostępny jest w siedzibie ZZK.
Przetarg ustny (licytacja czynszu):
Co zrobić aby wziąć udział w przetargu ustnym?
Należy obejrzeć lokal, sprawdzić czy będzie się nadawał na wybraną działalność, wpłacić wadium, przyjść na licytację z dowodem osobistym, dowodem wpłaty wadium. Jeśli inna osoba reprezentuje oferenta – musi przedstawić pisemne pełnomocnictwo.
Dodatkowo dla podmiotów nie będących os. fizycznymi należy przedstawić wydruk z właściwego rejestru np. KRS.
Jak licytować?
Proponujemy przed licytacją realnie przeanalizować przyszłe koszty (np. uwzględniając doliczany podatek VAT, opłaty eksploatacyjne podatek od nieruchomości i inne koszty działalności) i na tej podstawie przyjąć górną granicę czynszu, powyżej której nie warto licytować. Wynajęcie lokalu z czynszem zbyt wysokim jak na możliwości oferenta nie przyniesie pożytku żadnej ze stron. Dlatego zalecamy ostrożność i chłodną kalkulację swoich możliwości przy licytacji.
Przetarg ustny kończy się ogłoszeniem przez komisję zwycięzcy licytacji, z którym spisywany jest protokół z przetargu.
Co należy zrobić po wygraniu licytacji?
Należy dostarczyć w ciągu 21 dni: wydruk z ewidencji działalności gospodarczej (CEIDG), zaświadczenia z ZUS i Urzędu Skarbowego o niezaleganiu ze zobowiązaniami, oraz zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami i opłatami lokalnymi wobec Gminy Wrocław lub oświadczenie, iż oferent nie był i nie jest zobowiązany do uiszczania należności z tytułu podatków i opłat lokalnych wobec Gminy Wrocław. Możliwe jest wydłużenie terminu na dostarczenie zaświadczeń i wydruku z CEIDG za odpłatnością – szczegóły w regulaminie.
Przetarg pisemny:
Co zrobić aby wziąć udział w przetargu pisemnym?
Należy obejrzeć lokal, sprawdzić czy będzie się nadawał na wybraną działalność, wpłacić wadium, złożyć ofertę zawierającą wszystkie wymagane w ogłoszeniu informacje, dokumenty i oświadczenia.
Proponujemy stawić się osobiście na części jawnej przetargu. Jeśli komisja będzie miała wątpliwości lub pytania odnośnie oferty to będzie można złożyć stosowne wyjaśnienia lub oświadczenia oraz uzupełnić brakujące dokumenty. Osoby reprezentujące oferenta muszą przedstawić pisemne pełnomocnictwo.
Oferty pisemne oprócz wymaganych w ogłoszeniu dokumentów mogą zawierać też inne materiały takie jak portfolio, listy intencyjne, rekomendacje, wizualizacje aranżacji lokalu itp. – czyli wszystko co pozwoli lepiej ocenić doświadczenie, wiarygodność i przygotowanie do działalności w lokalu. Jedynym wymogiem formalnym jest tradycyjna forma prezentacji treści tzn. nie analizujemy materiałów na nośnikach elektronicznych, stron internetowych itp. Materiały wydrukowane w lepszej jakości, np. w kolorze oraz oryginały dokumentów mogą być zwrócone po przetargu.
Jak składać ofertę w przetargu pisemnym?
Oferta musi być kompletna pod względem formalnym (z możliwością uzupełnienia załączników podczas części jawnej przetargu) i podpisana przez oferenta. Zaproponowany czynsz i rodzaj działalności oraz pozostałe elementy oferty – możliwe do spełnienia przez oferenta. Nie ma możliwości zmiany warunków oferty po przetargu.
Jak dowiem się o rozstrzygnięciu przetargu pisemnego ?
Informację o rozstrzygnięciu przetargu pisemnego otrzymują wszyscy jego uczestnicy pocztą elektroniczną lub na piśmie.
Co muszę zrobić po wygraniu przetargu pisemnego?
Należy dostarczyć w ciągu 21 dni: zaświadczenia z ZUS i Urzędu Skarbowego o niezaleganiu ze zobowiązaniami, oraz zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami i opłatami lokalnymi wobec Gminy Wrocław lub oświadczenie, iż oferent nie był i nie jest zobowiązany do uiszczania należności z tytułu podatków i opłat lokalnych wobec Gminy Wrocław.
Jeśli oferent nie prowadził wcześniej działalności gospodarczej – dostarczyć w tym terminie wydruk z ewidencji działalności gospodarczej (CEIDG). Możliwe jest wydłużenie terminu na dostarczenie zaświadczeń i wydruku z CEIDG za odpłatnością – szczegóły w regulaminie.
Ile jest czasu na podpisanie umowy najmu po przetargu (ustnym i pisemnym)?
Umowa musi być podpisana najpóźniej w terminie 1 miesiąca od rozstrzygnięcia przetargu. Jeśli zwycięzca przetargu uchyli się od podpisania umowy najmu, traci wpłacone wadium i prawo do lokalu. Możliwe jest wydłużenie tego terminu za odpłatnością (dot. wyłącznie lokali użytkowych– szczegóły w regulaminie.)
Czy można obniżyć czynsz ustalony w wyniku przetargu?
Nie. Warunki ustalone w przetargu nie mogą być zmienione na mniej korzystne dla Gminy! Wyjątek mogą stanowić jedynie sytuacje związane z pogorszeniem się stanu wynajmowanego lokalu na skutek awarii lub innego zdarzenia (np. remont budynku lub ulicy), za które odpowiada Gmina, które mają wpływ na funkcjonowanie lokalu. Gmina może wtedy udzielić czasowej ulgi w czynszu z tytułu utrudnień w wprowadzeniu działalności.
Jakie są prawa i obowiązki najemcy?
Szczegółowo można się tego dowiedzieć tylko ze wzorów umów najmu, które zawsze są załączane pod konkretnym ogłoszeniem na stronie bip.zzk.wroc.pl
Podstawowe warunki to m.in: brak możliwości negocjowania treści umowy; najemca składa zabezpieczenie umowy w wysokości 3 krotnego ustalonego w przetargu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych brutto; opłaty czynszowe i eksploatacyjne płatne z góry do 10 każdego miesiąca; opłaty nalicza się od 1 dnia obowiązywania umowy bez względu na czas potrzebny na dostosowanie lokalu do działalności; najemca zobowiązany jest ubezpieczyć lokal; najemca zobowiązany jest dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji (zaległości w opłatach); remont i ulepszenie lokalu wykonywane przez najemcę – tylko za pisemną zgodą ZZK, na koszt i ryzyko najemcy bez możliwości dochodzenia od Gminy zwrotu nakładów ; najemca zobowiązany jest do opłacania podatku od nieruchomości za lokal.
Na ile zawierana jest umowa najmu?
- Dla lokali użytkowych umowa najmu będzie zawarta na czas oznaczony, na okres nie dłuższy niż 5 lat a następnie przekształci się w umowę na czas nieoznaczony. Okres, w którym umowa będzie umową na czas oznaczony (od 3 miesięcy do 5 lat) podaje Najemca przed zawarciem umowy.
- Dla garaży, miejsc postojowych i pomieszczeń na potrzeby mieszkańców – umowy na czas nieoznaczony.
Czy możliwa jest zmiana najemcy po przetargu?
Nie ma możliwości zmiany najemcy np. poprzez zamianę osoby fizycznej prowadzącej działalność lub dopisanie wspólnika spółki cywilnej do umowy.
SŁOWNICZEK:
Oferent – osoba, firma lub inny podmiot nie będący osobą fizyczną (np. spółka z.o.o, organizacja pozarządowa), która bierze udział w przetargu.
Wadium – kwota składana przez uczestnika przetargu jako zabezpieczenie dotrzymania przez niego złożonej oferty (zaproponowanego czynszu w licytacji lub warunków oferty pisemnej). Wadium wpłacone przez zwycięzcę przetargu jest zatrzymywane na poczet przyszłego czynszu. Pozostałym oferentom wadium zwracamy. W ogłoszeniach podany jest termin, wysokość i sposób wpłaty wadium. Należy pamiętać o podaniu w tytule przelewu adresu lokalu i nazwiska/nazwy oferenta, który bierze udział w przetargu oraz o tym, że wadium musi znaleźć się na koncie Gminy najpóźniej w dniu wskazanym w ogłoszeniu. Jeśli zwycięzca przetargu uchyli się od podpisania umowy najmu traci wpłacone wadium i prawo do lokalu.
Minimalne postąpienie – minimalna kwota, o którą należy podnieść w licytacji dotychczasową ofertę aby złożyć kolejną ofertę. Można również licytować podnosząc dotychczasową ofertę o dowolnie wyższą kwotę od kwoty minimalnego postąpienia.
Czynsz wywoławczy w przetargu ustnym – kwota miesięcznego czynszu netto, od której rozpoczyna się licytacja. Aby złożyć ofertę w licytacji należy zaproponować co najmniej czynsz wywoławczy powiększony o kwotę minimalnego postąpienia.
Czynsz wywoławczy w przetargu pisemnym –Czynsz proponowany przez oferenta musi być wyższy niż podany w ogłoszeniu o przetargu czynsz wywoławczy.
Wspólnota Mieszkaniowa – w budynkach, w których sprzedano choćby 1 lokal powstaje wspólnota właścicieli lokali, do których należy również współwłasność całego budynku (poza lokalami). Ingerencja remontowa w części wspólne budynku np. elewacje, dach, schody, montaż reklam, instalacje poza lokalami wymaga zgody wspólnoty. Zgoda wspólnoty jest również wymagana np. przy ubieganiu się o koncesję na alkohol.
UWAGA! Wszystkie informacje zawarte w niniejszym opracowaniu stanowią jedynie materiał pomocniczy dla osób zainteresowanych najmem lokali użytkowych. Szczegółowe i wiążące pod względem prawnym warunki najmu lokalu i warunki przetargu umieszczane są w ogłoszeniach o przetargu, wzorze umowy najmu i regulaminie przetargu na stronie bip.zzk.wroc.pl
Jeśli po zapoznaniu się z treścią niniejszego opracowania, z ogłoszeniem o przetargu, wzorem umowy najmu i regulaminem przetargu nadal mają Państwo jakieś pytania lub wątpliwości, służymy pomocą pod wskazanymi numerami telefonu.
Przygotowane przez Dział Lokali Użytkowych ZZK, ul. Św. Elżbiety 3,
tel. 71-776-24-48 lub 71-776-24-50
