Likwidacja wspólnoty
Wspólnoty mieszkaniowej nie można zlikwidować ani w drodze czynności prawnej, ani w drodze orzeczenia sądu do czasu kiedy w budynku wyodrębniony jest choćby jeden lokal stanowiący własność osoby, która nie jest jednocześnie właścicielem pozostałej części nieruchomości.
Zarząd nieruchomością wspólną
Zarząd nieruchomością wspólną określają przepisy rozdziału 4. ustawy o własności lokali.
(j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).
Art. 18 określa sposób zarządu zapisany w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, a także jego zmianę w drodze uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.(art. 18 ust. 2a). Jeżeli sposób zarządu nie został tak określony, obowiązują zapisy ustawy o własności lokali, zawarte w jej rozdziale 4.
Podstawowym dokumentem wyrażającym wolę wspólnoty mieszkaniowej są uchwały właścicieli podejmowane na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Koszty zarządu nieruchomością wspólną
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty z dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za anteną zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14)
6) na pokrycie kosztów zarządu właściciele ponoszą zaliczki. Ustawa określa je jako płatne z góry, do 10–tego dnia każdego miesiąca.
7) jeżeli właściciel lokalu długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kpc o egzekucji z nieruchomości (art. 16)
8) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25).
9) każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, jeżeli zarząd nie został powołany lub mimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki (art. 26),
10) prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu (art. 29 ust. 3),
11) właściciel ma prawo i obowiązek uczestniczyć w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności w corocznym zebraniu sprawozdawczym, w przypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w I kwartale każdego roku, zebranie to może zwołać każdy z właścicieli,
12) właściciele, reprezentujący 1/ 10 udziałów w nieruchomości wspólnej, mogą składać wniosek o zwołanie przez zarząd lub zarządcę zebrania wspólnoty
Obowiązki zarządu/ zarządcy nieruchomości wspólnej.
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, obowiązany jest:
1. dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
2. składać właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
3. zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku,
4. prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
5. sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej w imieniu wspólnoty, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,
6. podjąć czynności zmierzające do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i dokonać rozliczenia kosztów z tym związanych.
Nadzór nad zarządem/ zarządcą nieruchomości wspólnej.
Ustawa o własności lokali nie nakłada na żadnego z właścicieli szczególnych praw ani też szczególnych obowiązków, w zakresie nadzoru nad zarządem/zarządcą nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi. Każdy właściciel ma prawo wystąpić do zarządu wspólnoty lub zarządcy o udzielenie stosownych wyjaśnień związanych z rzeczą wspólną. Z żądaniem udzielenia przez zarząd wspólnoty informacji, właściciel lokalu może wystąpić nie tylko przy okazji składania przez ten zarząd rocznego sprawozdania. Żądanie udzielenia wyjaśnień może zostać zgłoszone także w innym czasie i nie tylko przy okazji zebrania członków wspólnoty.
Sposób głosowania we wspólnocie mieszkaniowej.
Uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według udziałów, chyba że w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Żądanie właścicieli o wprowadzenie sposobu głosowania według zasady: 1 właściciel = 1 głos może być zawarte w pisemnym wniosku bądź też można taki wniosek zgłosić ustnie do protokołu.
Właściciele lokali żądający wprowadzenia takiego trybu głosowania nie mogą żądać, aby wprowadzono go do głosowania w wielu (wszystkich) sprawach, ale – biorąc pod uwagę zasadę wyrażoną w art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali – mogą żądać wprowadzenia takiego trybu w określonej sprawie. Jeśli chcą aby także w kolejnej (lub innej) sprawie zastosowano taki tryb, muszą ponowić żądanie przed głosowaniem nad kolejną sprawą. Ponieważ w art. 23 ust. 2a ustawy przewidziano, że wprowadzenie głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, będzie się odbywać na każde żądanie właścicieli lokali dysponujących określoną częścią udziałów, aby żądanie to zostało zrealizowane, nie trzeba dokonywać żadnych dodatkowych czynności, np. nie trzeba wcześniej przegłosowywać większością udziałów. Jeśli więc istnieje sytuacja upoważniająca do zastosowania art. 23 ust. 2a, wystarczy, że odpowiednia liczba właścicieli zgłosi żądanie, aby głosowanie w danej sprawie odbyło się według zasady” jeden właściciel – jeden głos”.
Zebrania roczne właścicieli lokali.
Zgodnie z art. 30 ustawy Zarząd lub Zarządca ma obowiązek przynajmniej raz w roku, nie później niż w I kwartale każdego roku, zwołać zebranie ogółu właścicieli. Celem tego zebrania jest ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd powierzono, przyjęcie sprawozdania zarządu/zarządcy i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium, uchwalenie rocznego planu gospodarczego i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Ponadto podczas zebrania mogą być poruszane inne kwestie, związane z zarządem nieruchomością wspólną. Jeżeli zarząd lub zarządca nie zwoła tzw. zebrania rocznego w/w terminie, prawo zwołania takiego zebrania przysługuje każdemu właścicielowi.
Obok tzw. zebrań rocznych, których odbycie jest obligatoryjne, zarząd lub zarządca może zwoływać w razie potrzeby zebrania na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/ 10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Zebranie jest zwołane prawidłowo, jeżeli wszyscy właściciele lokali zostali o nim powiadomieni co najmniej tydzień przed terminem zebrania. Na zebraniu powinni być obecni właściciele lub ich pełnomocnicy.
Absolutorium dla zarządu lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej – zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy z prowadzonej przez niego działalności. Nieudzielenie zarządowi/zarządcy nieruchomości wspólnej absolutorium nie oznacza jego odwołania, choć może być tego powodem.
Jeżeli wspólnota zamierza zmienić zarządcę nieruchomości wspólnej (zmienić firmę, której powierzyła zarząd i powierzyć zarząd nieruchomością nowej firmie) powinna:
1. wypowiedzieć zawartą z zarządcą umowę o zarządzanie (jeżeli taka umowa została zawarta),
2. wybrać innego zarządcę i ustalić z nim wstępne warunki zarządu nieruchomością wspólną,
3. podjąć uchwałę protokołowaną przez notariusza, którą dokona zmiany dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną i określi aktualny sposób zarządzania bądź wskaże osobę zarządcy, bądź powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej, umową w formie aktu notarialnego (dotyczy sytuacji, jeśli wcześniej sposób zarządu nieruchomością wspólną został określony w tej właśnie formie).
Jeżeli wspólnota zamierza wybrać zarząd składający się z osób fizycznych (spośród właścicieli lub spoza ich grona) powinna:
1. wypowiedzieć zawartą z zarządcą umowę o zarządzanie (jeżeli taka umowa została zawarta),
2. podjąć uchwałę protokołowaną przez notariusza (jeśli wcześniej sposób zarządu nieruchomością wspólną został określony w tej właśnie formie), w której zmieni sposób zarządu i postanowi, że zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywany przez zarząd wspólnoty, którego skład będzie wybierany każdorazowo odrębną uchwałą wspólnoty mieszkaniowej,
3. wybrać skład zarządu wspólnoty. W zarządzie mogą znaleźć się wyłącznie osoby fizyczne,
4. wybrany zarząd, może w imieniu wspólnoty mieszkaniowej zlecić czynności zwykłego zarządu, wybranej przez wspólnotę, firmie zarządzającej i podpisać umowę zlecenia administrowania nieruchomością wspólną.
Jak sprawdzić, na co zarząd (zarządca) wydaje pieniądze
Zgodnie z przepisami każdy właściciel ma „prawo kontroli działalności zarządu”. Mówi o tym art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Każdy z właścicieli może żądać od zarządu pokazania wszelkich dokumentów dotyczących wspólnoty (w tym księgowości). Najlepiej zwrócić się do zarządcy pisemnie, informując o jakie dokumenty chodzi i w jakim terminie powinny być udostępnione.
Kontrola zarządców, sposób składania skargi
Przy ministerstwie infrastruktury działa Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, która może na firmę zarządzającą wspólnotą nałożyć kary dyscyplinarne, np. upomnienie lub naganę. Może też zawiesić albo nawet odebrać licencję.
Skarga musi być bardzo dobrze przygotowana. Wspólnota musi dokładnie sprecyzować, jakie ma zarzuty wobec zarządcy (nie wystarczy tu ogólne sformułowanie, że jest np. niegospodarny). Trzeba podać przykłady i dostarczyć dokumenty, które mogą potwierdzić zarzuty. Jeśli zarzuty są bardzo poważne wspólnota powinna zawiadomić prokuraturę.
