Zebrania roczne właścicieli lokali
Zgodnie z art. 30 ustawy Zarząd lub Zarządca ma obowiązek przynajmniej raz w roku, nie później niż w I kwartale każdego roku, zwołać zebranie ogółu właścicieli.
Celem tego zebrania jest ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd powierzono, przyjęcie sprawozdania zarządu/zarządcy i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium, uchwalenie rocznego planu gospodarczego i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Ponadto podczas zebrania mogą być poruszane inne kwestie, związane z zarządem nieruchomością wspólną. Jeżeli zarząd lub zarządca nie zwoła tzw. zebrania rocznego w/w terminie, prawo zwołania takiego zebrania przysługuje każdemu właścicielowi.
Obok tzw. zebrań rocznych, których odbycie jest obligatoryjne, zarząd lub zarządca może zwoływać w razie potrzeby zebrania na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/ 10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Zebranie jest zwołane prawidłowo, jeżeli wszyscy właściciele lokali zostali o nim powiadomieni co najmniej tydzień przed terminem zebrania. Na zebraniu powinni być obecni właściciele lub ich pełnomocnicy.
Sposób głosowania we wspólnocie mieszkaniowej.
Uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według udziałów, chyba że w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Żądanie właścicieli o wprowadzenie sposobu głosowania według zasady: 1 właściciel = 1 głos może być zawarte w pisemnym wniosku bądź też można taki wniosek zgłosić ustnie do protokołu.
Właściciele lokali żądający wprowadzenia takiego trybu głosowania nie mogą żądać, aby wprowadzono go do głosowania w wielu (wszystkich) sprawach, ale – biorąc pod uwagę zasadę wyrażoną w art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali – mogą żądać wprowadzenia takiego trybu w określonej sprawie. Jeśli chcą aby także w kolejnej (lub innej) sprawie zastosowano taki tryb, muszą ponowić żądanie przed głosowaniem nad kolejną sprawą. Ponieważ w art. 23 ust. 2a ustawy przewidziano, że wprowadzenie głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, będzie się odbywać na każde żądanie właścicieli lokali dysponujących określoną częścią udziałów, aby żądanie to zostało zrealizowane, nie trzeba dokonywać żadnych dodatkowych czynności, np. nie trzeba wcześniej przegłosowywać większością udziałów. Jeśli więc istnieje sytuacja upoważniająca do zastosowania art. 23 ust. 2a, wystarczy, że odpowiednia liczba właścicieli zgłosi żądanie, aby głosowanie w danej sprawie odbyło się według zasady” jeden właściciel – jeden głos”.
Absolutorium dla zarządu lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej – zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy z prowadzonej przez niego działalności. Nieudzielenie zarządowi/zarządcy nieruchomości wspólnej absolutorium nie oznacza jego odwołania, choć może być tego powodem.
Jeżeli wspólnota zamierza zmienić zarządcę nieruchomości wspólnej (zmienić firmę, której powierzyła zarząd i powierzyć zarząd nieruchomością nowej firmie) powinna:
1. wypowiedzieć zawartą z zarządcą umowę o zarządzanie (jeżeli taka umowa została zawarta),
2. wybrać innego zarządcę i ustalić z nim wstępne warunki zarządu nieruchomością wspólną,
3. podjąć uchwałę protokołowaną przez notariusza, którą dokona zmiany dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną i określi aktualny sposób zarządzania bądź wskaże osobę zarządcy, bądź powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej, umową w formie aktu notarialnego (dotyczy sytuacji, jeśli wcześniej sposób zarządu nieruchomością wspólną został określony w tej właśnie formie).
Jeżeli wspólnota zamierza wybrać zarząd składający się z osób fizycznych (spośród właścicieli lub spoza ich grona) powinna:
1. wypowiedzieć zawartą z zarządcą umowę o zarządzanie (jeżeli taka umowa została zawarta),
2. podjąć uchwałę protokołowaną przez notariusza (jeśli wcześniej sposób zarządu nieruchomością wspólną został określony w tej właśnie formie), w której zmieni sposób zarządu i postanowi, że zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywany przez zarząd wspólnoty, którego skład będzie wybierany każdorazowo odrębną uchwałą wspólnoty mieszkaniowej,
3. wybrać skład zarządu wspólnoty. W zarządzie mogą znaleźć się wyłącznie osoby fizyczne,
4. wybrany zarząd, może w imieniu wspólnoty mieszkaniowej zlecić czynności zwykłego zarządu, wybranej przez wspólnotę, firmie zarządzającej i podpisać umowę zlecenia administrowania nieruchomością wspólną.
